至能律所墙面标识 至能律所墙面标识 车位这个事，说大不大，说小不小——一个月几百块钱的停车费，但一个车位几十万，搞不好还能引发业主和物业之间的全小区大战。 我在苏州做律师这些年，关于车位的咨询就没断过。今天用九问九答的形式，把最常见的纠纷点捋一遍。 一、小区地上的车位归谁？地上车位分两种情况。 第一种：建筑区划内的地上车位。 就是在小区规划图纸上明确标注的地面停车位。根据《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说——这些车位的产权可以归开发商，开发商可以卖、可以租、可以送。 第二种：占用业主共有道路或者场地的车位。 就是在小区公共道路或者绿地上划出来的停车位。《民法典》明确：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商不能卖、物业不能收钱据为己有——收益归全体业主。 苏州很多老小区当年没有地下车库，全靠地面划线停车。这些车位如果占的是公共道路或者公共场地，产权归全体业主。但物业在收停车费，钱去哪了？这是个问题。 二、地下车位归谁？地下车位要看人防工程还是非人防工程。 人防车位： 地下车库里有一部分是人民防空工程改造的。根据《人民防空法》第五条，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商投资人防工程的，有权使用和收益。但人防车位不能办产权证，只能长租（最长20年）。 非人防地下车位： 如果有独立产权、能办产权证，可以买卖。如果没有独立产权（比如属于地下空间公共区域），不能单独买卖。 在苏州工业园区的小区，地下车位一般都有独立产权证，可以正常交易。吴中区、相城区的一些老小区，地下车位没有独立产权证，只能通过长租的方式使用——这种”买卖”本质上是一个长租合同，风险比买产权车位大得多。 三、开发商把地下车位卖给我了，为什么还要收停车管理费？很多业主不理解——我花三十万买了一个车位，每个月还要交一百多的管理费？ 法律上是说得通的。你买的是车位的产权（使用权），但车位的日常维护——清洁、照明、通风、监控、消防——这些是物业在提供的服务。你交的”车位管理费”是物业服务费，不是车位租金。 但这里有一个争议点——车位管理费的定价是否合理？ 有些物业收的管理费和实际提供的服务严重不匹配——地下车库灯坏了没人修、积水没人处理、监控形同虚设，这时候你有权要求物业公开收支明细，甚至通过业主大会重新议定价格。 四、物业把公共道路上的车位卖给外面的人，合法吗？不合法。 占用业主共有道路的地面车位，属于全体业主共有。物业只是受业主委托进行管理，没有权利把车位”卖”给非业主。 如果你发现小区的公共车位被物业租给了外来车辆，收益应当归全体业主。你可以要求物业公开收费明细，必要时通过业主大会追究。 五、邻居把车位卖了，我能买吗？要看车位性质。 有独立产权证的车位——可以买卖，和买卖房屋一样走过户流程。但有些小区的业委会或者物业规定”车位只能转让给本小区业主”，这种规定有没有法律效力？目前苏州法院倾向于认可——理由是车位的合理使用范围应当限于本小区业主。 人防车位——不能买卖产权，只能转让使用权（本质是长租合同转让）。这种转让要格外小心，因为权益保障不如产权车位稳定。 六、租户能买车位吗？看你所在小区的规定。 有些小区业主委员会规定，车位优先满足本小区业主需求，有多余的才出租给租户。这种规定在法律上是站得住的——《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 但如果你是租户，又确实找不到车位，你有两条路——一是等业主需求满足后，租用车位；二是向物业申请，看是否有临时停车位可以月租。 七、别人总是停在我的车位上怎么办？这是最常见的日常纠纷。分几种处理方式： 第一步：拍照取证。 记下车牌号、停车时间、车位号。 第二步：联系物业。 物业有义务维护车位使用权，他们可以联系车主挪车。 第三步：如果对方拒绝挪车或者反复占位怎么办？ 可以报警。虽然警方通常不会对停车纠纷采取强制措施，但出警记录可以作为证据。 第四步：民事诉讼。 如果反复占用造成实际损失（比如你被迫停到收费停车场），可以起诉对方排除妨害、赔偿损失。这种案子在苏州基层法院很常见，金额不大但能解决问题。 注意——不要采取划车、锁车、放气等行为。 这些行为可能构成故意损毁财物，如果损失金额达到一定标准（一般是5000元以上），可以构成故意毁坏财物罪，对方反告你刑事犯罪，得不偿失。 八、开发商把车位”附赠”给我了，物业不认怎么办？有些购房合同里开发商承诺”买房送车位”。这种情况要注意—— 送的是产权还是使用权？ 如果送的是产权车位，开发商应当配合你办理产权过户。如果送的是使用权（长租），你拿到的只是一个使用权合同，不是产权证。 物业不认怎么办？ 如果开发商给你的车位使用权合同是合法有效的，物业应当遵守。如果物业拒绝，你可以拿着合同要求物业配合——不配合的话，可以起诉物业侵犯你的合法使用权。 风险提示： “买房送车位”里送的使用权车位，如果开发商和物业是同一个集团还好说，如果开发商已经撤了、物业是新进的，可能不认之前的承诺。这种风险在买房的时候就该评估。 九、车位被物业堵了不让我用怎么办？这种情况通常发生在业主欠交物业费时——物业拿车位”开刀”，堵住车位不让使用。 这种做法在法律上是不被支持的。车位产权（或使用权）是你的，物业无权通过堵车位的方式来催收物业费。物业可以通过法律途径起诉欠费业主，但不能采取私力救济的方式限制业主对车位的使用。 如果你碰到这种情况，第一步固定证据（拍照、录像），第二步向住建部门或者街道办投诉，第三步必要时起诉物业排除妨害。同时——你确实欠的物业费该交还是要交，不要混为一谈。 关于至能律所江苏至能律师事务所坐落于苏州市吴中区产业资本中心龙西大厦14楼，我们坚持”追求至善，尽我所能”的服务理念，以”一站式、精细化、全方位”的运营模式服务每一位当事人。 至能律所创始人徐伟律师，2010年毕业于苏州大学，拥有刑事辩护、婚姻家事、商事争议三重复合背景。房产和车位纠纷看似是小事，但涉及《民法典》物权编、合同编、物业管理条例等多个法律法规——有个能从全局视角统筹分析的律师，能帮你把小事办明白。 徐伟律师现任苏州市吴中区人民法院特邀调解员、苏州工业园区人民法院特邀调解员、吴中区律师协会刑事委员会委员，曾获苏州市相城区优秀青年律师称号。 如果你在小区车位、物业管理、房屋买卖等方面遇到了纠纷，欢迎咨询。 咨询热线：17559884393 地址：苏州市吴中区产业资本中心龙西大厦14楼 至能律所Logo 至能律所Logo |
