汕头乌桥岛片区改造控制性详细规划（方案）

根据市政府的工作部署，我局积极开展《汕头市乌桥岛片区改造控制性详细规划》的编制工作，现已完成该规划草案，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定，现将上述规划草案在市政府门户网站、市城乡规划局公众网站(公示时间2010年10月28日至2010年11月27日)。

有关上述项目的详细信息，可到汕头市规划局综合科(黄山路32号投资大厦4楼，电话88787920)或汕头市规划局网站查询。

凡与上述公示事项之间有重大利益关系的，可在公示之日起30日内向市城乡规划局(法制科)提出申述(申述采用书面形式。个人申述材料应亲笔签名并附身份证复印件；单位申诉材料应由法人代表及单位签章)。逾期未提出的，视为放弃上述权利。

特此公告。  
联系人：陈业伟
联系电话：88787920
监督电话：88787909

　　汕头市城乡规划局

　　二〇一〇年十月二十七日

汕头市乌桥岛片区改造控制性详细规划(方案)

　　简要说明

　　一、现状概况——优美滨水环境与破旧岛上建筑

　　1、区位分析

　　乌桥岛位于韩江支流梅溪河的下游地区，四面环水，为梅溪河两条支流所围合而成，用地呈雨滴状，总规划面积为58.23公顷。环岛水体属于排洪水道，水质优良、环境优美。

　　2、现状概况

　　乌桥岛的陆域面积为47.38公顷，其中居住用地21.70公顷，占45.80%；工业用地13.33公顷，占28.13%。工业仓储用地主要集中在岛外围沿梅溪河地段，岛上现有海霸王食品公司、保险粉厂、毛巾厂、酱油厂、塑料厂、面粉厂等近20家较大工厂。居住用地除了少数已改造以外，大部为低矮平房。公共建筑主要沿韩堤路和二马路布置，有存心善堂、同平中学、红桥一小、红桥二小、红桥三小、公安消防市区二中队及水上中队、海霸王中国总店、乌桥综合市场、廻澜市场等企事业单位或公共服务设施。在乌桥岛西端，结合堤围水利建设，已建设观光堤围，设置景观平台和亲水平台，建设有休闲廊道、麻菇亭、健身卵石道等设施。

表1-1  乌桥岛片区现状用地平衡表
用地类型	用地面积(公顷)	比例(％)
居住用地	21.7	37.27
市政、公建用地	3.41	5.86
工业仓储用地	13.33	22.89
绿地及公园用地	0.56	0.96
道路及堤围用地	7.83	13.45
待建空地	0.55	0.94
水域	10.85	5.37
合 计	58.23	100

　　3、现状建筑质量分析

　　乌桥岛现状总建筑面积约53.71万平方米，其中居住的建筑面积35.84万平方米，占66.73%；工业仓储建筑面积为13.40万平方米，占24.95%；市政、公建建筑面积为4.47万平方米，占8.32%。

　　其中，80年代以后新建的建筑质量外观相对较好、布局较齐整的建筑共12.5万平方米，占所有建筑的23.31%；质量较差、外观破旧或临时搭建的建筑物所占比例较大，共41.19万平方米，占所有建筑的76.69%。

表1-2  乌桥岛片区各类用地建筑质量统计表
建筑质量	用地性质	用地面积（公顷）	建筑面积
			（平方米）
质量、外观较好，布局整齐的建筑	工业仓储用地	1.05	8245
	居住用地	3.18	88665
	市政、公建用地	2.58	28314
	合计	6.81	125224
质量较差、外观破旧或临时搭建的建筑	工业仓储用地	12.28	125822
	居住用地	18.52	269711
	市政、公建用地	0.83	16362
	合计	31.63	411895
其它用地	绿地及公园	0.56	--
	待建空地	0.55	--
	道路及堤围	7.83	--
	合计	8.94	--
总    计		47.38	537119

　　4、存在问题

　　◆ 居住建筑安全隐患大，居住用地改造难度大：乌桥岛居住建筑中大部分为危旧建筑，危旧建筑占所有居住建筑75%以上，存在严重安全隐患。居住用地21.70公顷，居住建筑面积35.84万平方米，居住用地平均容积率为1.65。由于居住建筑多为2－4层的旧建筑，其平均建筑密度达到60%以上，建筑密集，环境恶化。高容积率高密度的旧居住地块带来了用地改造单位赔偿成本的增加，大大增加了乌桥岛片的旧城改造难度。

　　◆ 工业用地零散分布，滨水环境效益未能凸显：乌桥岛工业建筑中大部分为低矮旧建筑，此类建筑厂房12.6万平方米，占所有工业仓储建筑的94.0%，有整体置换搬迁的条件。大量经济效益不高的工业厂房占据了沿河自然条件优越的地段，影响了土地区位效益的发挥。工业用地和居住用地混杂，严重影响居民的居住环境。

　　◆ 生活配套严重不足，基础设施水平亟需提高：乌桥岛公共建筑中，中小学的建设要求远远达不到规范要求。其他片区服务、活动等配套设施不能满足居民日常生活的需求。市政基础设施建设薄弱，部分道路建设和居住小区在标高、排水体系上衔接不力，常有水浸现象发生。片区内部道路网结构形式单薄、层次性差，有许多路为断头路，对外围城市道路的依赖性极强，而片区外部的道路都是汕头市主要的对外交通干道，容易影响全市的道路网的畅通。

　　二、规划理念——栖水而居，打造怡情商住综合岛

　　1、上位规划

　　根据《汕头市城市总体规划(2002－2020)》，乌桥岛规划为居住区；除保留海霸王等个别工业地块以外，其余用地规划为居住用地、绿化、配套等用地。

　　从区位来看，乌桥岛位于粤东韩江支流梅溪河的下游，与旧城区隔河相望，汕头旧城具有文化优势(旧城风貌集中体现)和传统商业优势(曾经是汕头的商业中心)的市级次中心，是汕头城市历史文脉和商业传统重要的载体，以商业、居住、旅游、文化、娱乐和行政为片区主要职能，以城市传统商业结合旅游、文化、娱乐多种功能。由于乌桥岛毗邻旧城区，环境优美，有补充程承担部分次中心的服务功能。

　　根据《汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划》，梅溪河沿岸带状绿化作为汕头市主要城市级绿化之一，是城市绿化系统重要的组成。乌桥岛是梅溪河沿岸绿化的组成，承担了重要的城市绿化功能。梅溪河内河岸线规划以改造、整治、保护为主，逐步建设内河景观游憩风光带，适当发展旅游、娱乐、游憩、运动等相关城市功能，乌桥岛有条件利用滨水景观，配置运动场馆、休闲场地、文化设施等，弥补旧城片区娱乐、运动设施配置偏不足的缺陷。

　　规划应逐步改变内河生产岸线为生活岸线，沿线建设绿化带，整治水环境，改造堤岸形式，在用地条件成熟的地段建设滨水公园，使乌桥岛环岛水体变为蓝色与绿色长廊，成为城市最具活力的景观地区之一。本规划旨在通过对乌桥岛发展目标与理念的探索，描绘乌桥岛未来发展前景，为促进乌桥岛的市场化经营改造起抛砖引玉的作用。

　　2、功能定位

　　根据汕头市居住小区发展趋势和城市环境的综合需求，兼顾乌桥岛地区改造赔偿的实际难度，确定乌桥岛居住区发展目标为：以滨河水景为依托，以大面积绿化为亮点，建设“全岛总体低密度、开发地块高容积率”的高层江景居住小区。

　　结合对规划片区的发展前景分析、相关规划分析，将乌桥岛的功能定位确定为：汕头市旧城区北部重要的综合改造区，具备商业服务、文化休闲、绿化游憩等综合功能的滨水居住区。

　　结合对规划片区分析，乌桥岛的规划理念为：栖水而居，打造怡情商住综合岛。

　　3、规划目标

　　(1)栖水而居，实施用地功能的置换

　　梅溪河沿岸是汕头市中心城区景观构成的重要元素，对丰富城市景观具有重要价值。规划对乌桥岛全岛工业企业进行用地功能置换，在河岸沿线规划建设公共服务和休闲游乐设施；利用梅溪河天然水道，与新型现代化城市景观的充分结合，营造栖水而居的生活环境，实现生态环境和社会效益的双赢，使乌桥岛成为未来城市发展的亮点片区。

　　(2)复合空间，打造全方位观水美景

　　针对乌桥岛的现实情况，规划运用“人车分流、空间复合”的理念，采用“多空间复合利用”的紧凑型建设方式，将居住用地开发和绿化公园建设、堤围建设、道路建设综合考虑，达到人车分流、空间多途径利用的效果。通过复合空间的利用，打造全方位的公共观水景观，增加乌桥岛的整体环境效应，大大提高片区改造的社会效益和经济效益。

　　三、用地布局——活力商业与水景住区相得益彰

　　1、发展规模：塑造约3万人的怡情岛居

　　乌桥岛陆域总用地面积47.38公顷。通过改造，将提供可开发居住用地约20公顷，按高层建筑小区用地10～15平方米/人计算，约容纳居住人口3万人；片区中住宅及商住用地约30公顷，平均容积率取4.0，总住宅居住面积约120万平方米，按汕头市近期人均住宅30平方米计算，约容纳居住人口3万人。

　　2、布局结构：南商北居、动静相宜

　　规划以环岛水体和中心公园为内外核心，所有居住用地成环绕状布局，通过改造整治，形成“环河绕绿”的岛状居住区。保证每一个居住地块都直接能够面河、面公园，最大程度的提高居住用地的价值。全岛形成“南商北居、动静相宜”的空间结构。

　　(1)活力商业——具有浓郁南国风情的核心服务游憩区

　　乌桥岛公共服务设施数量不足、标准偏低，基础设施建设薄弱，内部道路交通压力大。规划应提高公共设施用地比例，提高片区的商业服务、文化娱乐、娱乐休闲功能，形成与旧城公共服务设施对接的配套体系。根据乌桥岛四面环水的特色、历史沿革及现状商业基础，结合梅溪河的南道水体，在二马路以南地块塑造具有浓郁南国风情的核心服务游憩区，包括中轴商业广场、中心商业服务区、中心文化服务区、滨水酒吧一条街等。规划将二马路建设为商业步行街，两侧规划布置商业用地、文化娱乐用地和公共绿地，建设具有潮汕特色集商业、文化、休闲的特色商业街。

　　(2)怡情岛居——拥有优美滨水环境的栖水高尚居住区

　　规划在二马路以北片区塑造约3万居住人口的栖水高尚居住区，住区拥有优美的滨水环境和观水、赏水的独特条件。在环岛路两侧规划10-20米的绿化带，结合堤围水利建设，建设观光堤围，设置景观平台和亲水平台，建设有休闲廊道、凉亭、健身卵石道等设施，营造环岛绿色廊道。在乌桥岛东、西两端分别规划大面积的桥头公园和广场，规划布置文化广场和体育广场等供市民休闲娱乐的开放空间，建设文化区、休闲娱乐区、沿江垂钓区和全民健身广场等文化娱乐、体育休闲项目。

　　3、用地构成：提供超30公顷的可开发用地

　　规划区陆域总用地47.38公顷，按照计容计算标准的各项用地见下表。

　　规划提供可开发用地为29.71公顷，其中，住宅计容用地为19.64公顷，居住配套设施计容用地为5.52公顷，商业开发用地(包括商业、酒店业、文化娱乐业用地等)为4.55公顷。

表3-1   乌桥岛片区规划用地情况一览表
用地类型		用地面积（公顷）	备注
住宅用地		19.64	含小区级道路及绿化、广场
居住	学校（中小幼）	3.57	含小区级道路及绿化
配套	其他（市场、停车）	1.95	含小区级道路及绿化
商业开发用地		4.55	含小区级道路及绿化
城市道路用地		9.54	包括火车路、同济直路、环岛路
城市公园、堤围绿化用地		8.13	包括市政设施用地、城市道路两侧绿地
合        计		47.38

备注：可开发用地为29.71公顷。

　　四、道路交通——以双桥和环岛路解决交通问题

　　1、现状交通分析

　　近几年来，乌桥岛的道路建设较慢，除同济直路扩建和进行解放桥加固，以及高架穿岛而过的西港高架路以外，道路交通建设相对滞后。目前，乌桥岛通过四座桥梁与周边地区联系，它们分别是解放桥、迴澜桥、光华桥、同济桥；岛内主要有火车路、同济直路、二马路、三马路、北海旁路、北堤旁路、同济三直路等道路。

　　表4-1   乌桥岛现状道路一览表(建筑红线间距离6米以上)

表4-1   乌桥岛现状道路一览表（建筑红线间距离6米以上）
序号	名称	等级	起止点	宽度	长度	面积
				（米）	（米）	（公顷）
1	火车路	次干道	解放桥-迴澜桥	24	334	0.93
2	同济直路	支路	光华桥-同济桥	30、44	276	1.1
3	二马路	小区道路	同济直路-火车路	6月14日	800	1.03
4	同济三直路	小区道路	北堤旁路-北海旁路	6月12日	450	0.39
5	三马路	小区道路	同济直路-二马路	8	200	0.19
6	北堤旁路	小区道路	光华路牛奶场-同济三直路	6月12日	500	0.47
7	北海旁路	小区道路	火车路-红桥一小东小巷	6月16日	700	1.03

　　　　2、交通系统规划

　　规划环岛路(道路红线宽度为25米，控制10米道路绿带)，二马路(按25米控制)、同济直路(按30米控制)、火车路(按40米控制)。另外，区内还有西港快速路从西侧穿越。通过城市主干道、城市次干道和城市支路三级路网，形成区内顺畅、便捷、灵活的道路系统。

　　为保证城市绿化用地最大程度被公众享用，规划在沿河道路预留特殊断面。乌桥岛环岛路在道路红线外控制10米绿化带，绿化带结合道路人行道以及两侧建筑退红线形成集人行、停车、景观一体的特殊景观带。

　　规划将二马路改造为分时段(或夜间)步行街，以商业、绿化、广场连接，提高乌桥岛的商业功能，塑造“商岛”、“休闲岛”的良好景观形象。

　　本次规划中的居住区内部将作为弹性控制道路，在具体修建性详细规划中细化。

　　表4-2   乌桥岛规划道路断面一览表

表4-2   乌桥岛规划道路断面一览表
序号	路 名	级 别	红线	规 划 断 面 分 配（米）				建筑退红线(米)	备 注
			宽度
			（米）	机动	非机	分隔带	人行道
				车道	动车
1	西港路	快速路	18	18	－	－	－		在规划区内全程高架
	(A-A)
2	火车路	城市	40	8.0×2	5.5×2	0.5+	4.75×2	4	西侧控制5米绿化带
	(B-B)	道路				1.5×2
3	同济直路	城市	30	23		－	3.5×2	－	道路两侧分别控制20米绿化带
	（C-C）	道路
4	环岛路南段（北海旁路）(D-D)	片区	25	14		5	3.0×2	2	1、道路红线控制25米，堤路控制10米。2、沿河控制10米绿带，环岛路北段内侧控制5米绿带
	环岛路		25	19		－	3.0×2	4
		主路
	北段(E-E)
	环岛路		26	16		10	－	4	东侧控制5米绿化带
	西段(F-F)
5	二马路	片区	15	8		—	3.5×2	2	分时段步行商业街，北侧控制5米绿带
	(G-G)	主路
6	区间路1	小区	15	8		—	3.5×2	2	弹性控制道路，H-H两侧建议各控制20绿化带。I-I北侧建议控制5米绿化带
	(H-H)	次路
7	区间路2	小区	15	8		—	3.5×2

表4-3   乌桥岛主要规划道路交叉口一览表
交叉口	处理方式
火车路－环岛路交叉口	非完全互通立交
西港路－环岛路交叉口	西港路上垮、地面平交形式
同济直路－环岛路交叉口	同济直路上垮、地面平交形式
其他主次干道交叉口	平交

　　规划结合汕头公共交通规划，将城市公交线路延伸入园区内的城市主、次干道，在城市干道沿线设置公交停靠站点。规划集中配置社会公共停车场，满足核心服务游憩区的停车需求。其他居住地块、商业地块在建设过程中必须按标准设置内部停车场。

　　根据《汕头大围达标加固可行性研究报告(2003年)》，按现状控制乌桥岛堤线，堤后控制宽度10米的防汛抢险公路兼作交通道路，并控制10米宽的绿化带作为护堤地。乌桥河航道技术等级按内河IX级控制。

　　五、绿地系统——滨水绿化空间与环岛绿道相融

　　绿地系统的设置直接关系到改造后的整体环境，是拍卖用地能否吸引投资和居民住宅愿望的关键。规划通过大面积绿化提高环境质量，提升开发档次。规划区域内公共绿化采用高指标，成为中心城区内绿化指标最高的居住区，结合沿河水体景观，形成全城独一无二的亮点地区，并保障主要居住开发地块在小于200米的范围内都能找到沿河市级公园或小区级公园进行活动，最大限度的提升拍卖地块的价值，吸引市场投资愿望和居住购买愿望。

　　1、环河绕绿的滨水绿地系统

　　结合规划区总体布局结构及自然环境特色，利用四面环水的自然条件，点线面结合形成完整的绿地系统，为社区居民营造一个良好的工作生活环境。将绿地系统规划与景观控制、环境保护相结合，使人文景观和自然景观相互融合，提高城市生态环境质量，形成独特的绿化特色。所有居住地块都是环河、面中心公园进行布局，保证了每个居住地块都是绿化直接收益地区，并且都能享受到优美河景，围绕形成环岛居住区。保证每一个居住地块都直接能够面河、面公园，最大程度的拉动了改区域土地价值，有利于土地拍卖的运行。

　　2、环岛绿道的亲水游憩空间

　　规划形成环岛绿道、西端景观公园、中心商业广场等构成的游憩空间，形成面状游憩开放空间。

　　根据乌桥岛四面环水的特征，规划沿环岛路建设带状绿地。其中，面水一侧绿带适当安排部分硬地、小品、坐椅，配置部分体育娱乐设施，营造局部亲水空间，形成以运动休闲为主的游憩绿地；面用地一侧绿带和道路步道一体建设，以绿化为主、配合部分停车，配置树种以具备一定观赏性的树木为主，起着减少道路扬尘，美化街景的作用，满足沿街地块开发商业服务、绿化游憩的需要。

　　六、指标控制——破解拆建矛盾，盘活城市资产

　　1、经济估算

　　根据现状摸查，乌桥岛片区改造涉及置换工业用地13.33公顷(200亩)，涉及工业建筑12.93万平方米；须拆迁较新的民用建筑6.75万平方米，拆迁较旧的民用建筑27.24万平方米，合计拆迁总面积达到46.92万平方米。对于工业用地，需确定收购置换成本，应根据工厂区位情况、现状生产情况、社会效益情况、员工数量情况、建筑质量情况等多方面综合来确定收购单价。对于住宅建筑拆迁需确定赔偿单价，一是基本参考汕头市其他旧城片区拆迁赔偿价格，不能与现行市场价格存在太大偏差；二是体现和谐社会的原则，赔偿价格要能够解决经济困难、住房面积小、房屋危旧的居民的居住出路，赔偿数额要以基本可以购买小户型经济适用房或二手房为基准，避免引起社会矛盾。根据本规划，改造后的乌桥岛可提供超30公顷的可开发用地(包括住宅用地、商业用地等)。结合拆建两方面因素及盘活城市资产方面进行综合考虑，建议可开发用地按400－500万元进行出让。

　　2、规划指标控制

　　(1)容积率控制

　　根据本规划，改造后的乌桥岛可提供超30公顷的可开发用地(包括住宅用地、商业用地等)，规划改造后的新建总建筑面积约120万平方米，可开发用地平均容积率为4.0左右，全岛(47公顷)平均容积率为2.5，整体环境舒适。

　　为顺利推进改造，规划建议在居住区建筑容积率控制在4.5~5.0左右，建筑密度严格按照规范要求控制，形成低密度高容积率的建设环境，吸引开发商投资，顺利推进片区的改造。

　　(2)建筑高度控制

　　结合乌桥岛四面环水的特殊地理环境，按照城市景观设计需求综合考虑片区建设的建筑容量，按“中高外低、疏密结合”的方式分布建筑。乌桥岛地区远离飞机主航道，建筑限高300米，建设高层住宅基本不存限制，但为了保证岛内建筑群的天际轮廓线符合住区舒适性的要求，规划在建筑高度上最高限制为120米。

　　七、实施建议——通过招牌拍实现整岛改造开发

　　1、推向市场，实现整岛改造开发

　　根据乌桥岛的现状情况，土地功能置换采用“转让”的方式会造成土地增值的流失，无法体现其市场实际价值。
　　梅溪河东岸南部的改造模式已经存在这样的经验教训，开发商用低于市场拍卖价的转让价将工业厂区置换为居住小区，目前已开发楼盘十几处，开发商没有从土地增值收益中拿出资金投资于片区外部环境的整治，沿河绿化、社区配套、小区道路等基本没有改善。土地增值没有得到真正体现，政府受益流失，公众利益得不到保证。因此，任何由开发商和厂方直接进行的转让方式运作，都无法保证公众效益实施的最优化和土地价值体现的公平化。

　　为实现片区改造后土地的真正效益，土地功能置换不能采用“转让”的方式，更不能采用单个厂房出让方式。应该是统一收购、统一规划、统一拍卖，通过拍卖实现其土地价值，增加收益，用于区域环境的整治和配套建设。

　　2、环境优先，打造滨水怡情岛居

　　汕头现有房地产开发市场沿沟(星湖公园等地)、沿内海(海滨路等地)的房地产销售市场较好，价格达到6000－8000元/平方米，而沿江楼盘缺乏，由于整治和开发方向引导的关系，汕头市目前没有一个真正的沿河沿江楼盘。梅溪河水体是汕头市现状主要建成区内唯一不排污的淡水河，规划片区毗邻梅溪河水体，环境优良，完全具备了沿河开发的潜在优势，如果规划合理、引导得当，其环境优势完全可以淡化其交通、区位方面的劣势，形成新的房地产开发热点，达到与沿沟、沿内海楼盘趋同的开发价格。片区整治要在内部实现经济平衡，其土地拍卖价格必须接近或超过汕头市北区、东区的房地产拍卖价格。因此，必须确保规划的统一性、整体性和高标准。如果片区利用沿河优势，将绿化比例提高至城市总体规划绿化配置要求(占建设用地12%)的两倍甚至更高，达到25－30%左右的城市绿地比例(不包括住宅小区内的内部绿地)，将使片区形成汕头市区内城市绿地配置非常高的一个区域，将大大增强片区与东区、北区房地产比较的竞争力，带动该地区房地产投资的市场需求，从而实现既定的土地拍卖价格。

　　3、适度突破，加快市场改造进程

　　根据经济分析，如果按现行《城市居住区规划设计规范(GB 50180—93)》所控制的住宅建筑容量指标(中高层建筑容积率不得大于2.4，高层建筑容积率不得大于3.0)运用到该地区中，难以为投资的开发商创造更合理和吸引的利润可能。规划片区改造采用“外松内紧”的方式，保证区域大绿化、控制建筑密度、提高地块容积率。在保证飞机航线净空要求的前提下，开发居住地块的建筑容量上给予适当放宽，高地价、现状高密度地区在改造时应突破现限制，地块的容积率按旧城改造的上限容积率5.0进行控制，才能吸引开发商投资，顺利推进片区的改造。由于片区未来整体环境整治将预留了大面积的城市绿地、河流水面，这些外部环境对缓解全片区综合建筑容量起到相当大的作用，局部开发地块容积率提高不会影响全片区的整体环境，有利于吸引投资建设，达到社会效益和经济效益的双赢。

规划很漂亮，梦想很伟大，实际呢？

乌桥是个好地方，希望通过乌桥岛的改造和小公园片区的改造能够使得有钱人回流老市区，促进汕头经济的发展

虽然是两年前的帖子 但是还是希望乌桥能早日发展起来

原谅我挖坟，6年过去了。。看到乌桥每次积水很痛心