三年制度红利期限将满 广东三旧改造全面提速

6月9日，广州市公布《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(以下简称《补充意见》)，提出进一步加快推进广州市的“三旧”改造工作。这标志着，三年来进展较为缓慢的广东“三旧”改造全面提速，“三旧”改造给相关上市公司带来的土地升值预期将加速兑现。　　2009年，广东省与国土资源部合作，率先以省部合作的方式在广东开展节约集约用地试点示范省工作，广东成为全国唯一一个试点“三旧”改造的省份。而广东《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府【2009】78号)的出台，意味着为期三年的“三旧”改造正式在广东全省铺开。2010年广东还首次把“三旧”改造写入广东省政府的工作报告。

　　据悉，“三旧”改造可以拉动不少于2.82万亿元的投资，带动冶金、建筑、建材、能源、机械、轻工等十多个产业，每年可以实现至少3800亿元的产值。而“三旧”改造本质上的意义还在于土地性质的变性，这一“制度红利”令转型升级中的广东企业有望分享到土地升值带来的饕餮盛宴。由于上市公司中“三旧”改造的受益者众多，因此成为资本市场中一个新的概念板块。
　　随着“政策窗口”行将到期，广东全省“三旧”改造工作在最后时段内开始全面提速。
　　广州发文加速“三旧”改造
　　6月9日，广州市人民政府官网正式公布《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》，提出进一步加快推进广州市的“三旧”改造工作。广州是广东省“三旧”改造的重要区域，体量大且问题复杂，此次，广州市政府在总结试点工作经验并分析目前新情况、新问题的基础上，将更加突出政府的主导地位，强化市场在配置方面的作用。
　　2009年12月，广州市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府【2009】56号)，针对广东省推进“三旧”改造促进节约集约用地的政策做出部署，主要内容是细化广州市在“三旧”改造方面的政策框架、目标任务、责任分工以及落实方法等，提出力争用10年时间基本完成“三旧”改造工作。
　　为加快推动“三旧”改造进度，此次出台的《补充意见》突出了政府在计划管理和规划引导方面的作用。该文件提出，以土地利用总体规划、城乡规划和“十二五”规划为引导，以“结构升级、分类引导、整体开发、节约集约”为导向，合理制订全市“三旧”改造中长期改造计划和年度实施计划。
　　相关规划和政策的编制进度也将进一步提速。根据《补充意见》，年度实施计划应确定“三旧”项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造，以有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能。广州市“三旧”改造机构将根据《补充意见》出台全市“三旧”改造相关的配套政策，统筹资金平衡，指导、协调和监督各区“三旧”改造工作。
　　该《补充意见》进一步强化了市场在配置土地资源上的作用，提出对“三旧”改造用地或旧城区改建需要使用土地的，应当按“应储尽储”的原则，由政府依法收回、收购土地使用权，优先用于市政配套设施；旧厂房项目也可由土地权属人自行改造，原以划拨方式取得但尚未办理有偿使用手续的工业用地应当在补缴土地纯收益后方可实施改造。这些用地包括位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内的地块。而未纳入政府储备用地或位于全市重点“优先储备”，特别是符合相关条件的“三旧”改造旧厂房用地，以及城市基础设施、公共设施地区规划控制范围外的改造项目(商品住宅除外)，经纳入年度实施计划后可由土地权属人自行改造。
　　对于市场最为关注的土地补偿，广州市做出了一些微调，但“按土地出让成交价款的60%计算补偿款”的原则未变。根据《补充意见》，按“公开出让、收益支持”模式进行改造的旧厂房项目，规划容积率(毛容积率)在3.0以内(含)的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出规划容积率3.0的，容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款；纳入政府收购储备的旧厂房用地，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣。
　　据初步了解，广州市全市十区二市“三旧”改造用地面积539.2平方公里，约80.9万亩。中心十区“三旧”改造用地面积434.2平方公里，约65.1万亩，其中旧厂房面积158.5平方公里，占总量的36.50%。
　　相关上市公司搬迁时间已明确
　　上月底，广州市政府常务委员会原则通过了《广州市2012~2016年空气污染综合防治工作方案》，提出2012年底前督促完成第二批91家影响环保类和危化品“退二”企业的停业、关闭和搬迁工作。2015年底前督促完成第三批95家影响环保类和危化品“退二”企业以及17家北部扩大区域“退二”企业的停产、关闭和搬迁工作。
　　目前已经完成“退二”的企业名单中包括广钢、珠江钢琴、珠江啤酒、广船国际以及广州药业和白云山A旗下的众多子公司，如天心制药股份有限公司、陈李济药厂、星群(药业)股份有限公司、白云山明兴制药有限公司、白云山何济公制药厂、奇星药业有限公司、白云山光华制药股份有限公司等，上述企业须在2015底前完成搬迁工作。
　　其中，珠江啤酒的总部搬迁首期工程将于今年完成。值得关注的是，面积达25万平方米的原珠江啤酒总部地块，毗邻广交会展馆，地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸。根据广州市产业布局调整规划中“一区集聚”的具体规划，由珠江新城、琶洲地区和天河北共同组成的城市中央商务区，重点发展金融、保险、会展、商贸等现代服务业，将成为广州的“黄金地段”。该公司曾透露，可能会选择合作开发的方式，“这样带来的收益或将更大”。目前，珠江啤酒集团已经对珠江沿岸进行了旅游项目的开发。
　　广州浪奇原厂区的地块早在2009年就被列入广州市“退二”搬迁企业名单，预计今年年底前就能完成搬迁工作。这一地块的位置并不逊色于原珠江啤酒总部地块，该地块距离珠江岸线只有50米左右的距离，临近东圃大桥及黄埔大道、中山大道等市内主干道，还有地铁经过，面积达10.25万平方米。
　　白云山A在2011年年报中表示，将继续推进“退二进三”、“三旧”改造工作，结合广药生物医药城的规划建设，充分利用政策盘活资产，做好“退二进三”企业的入园规划等相关工作。据白云山A此前披露，经查对，公司纳入“三旧”改造的用地有23块，面积约889.53亩，折合59万平方米，大大超出市场预期面积。其中位于广州市荔湾区、海珠区共17块地，面积约251.78亩；位于白云区6块地，面积约637.75亩。
　　广东各地开始悄然发力
　　作为全国目前唯一试点的省份，“三旧”改造政策已经成为广东全省的发展战略。今年1月，广东国土厅正式印发的《广东省国土资源工作“十二五”规划》对“三旧”改造列出专题，并明确表示，计划到2012年，全省共改造“三旧”用地3.93万公顷(约合58.9万亩)；至2015年，全省实施“三旧”改造总面积达6.67万公顷(100万亩)以上，占全省已标图建库“三旧”用地面积的27.74%以上。
　　而数据显示，截至2011年底，广东已完成“三旧”改造项目2443个，完成改造面积14万亩。要达到2012年完成58.9万亩的目标，仍有相当的距离。目前，广东各县区地市已经开始提速。
　　其中，深圳走在前列。对于“三旧”改造，深圳用的代名词为“城市更新计划”。在《广东省国土资源工作“十二五”规划》中，2012年深圳市“三旧”改造面积目标为2256公顷。深圳城市更新办法一直备受资本市场瞩目，因为对相关上市公司来说，“一旦真正实施将带来实实在在的业绩。”
　　今年初，深圳市政府新闻办召开新闻发布会透露，深圳市政府将全面提速城市更新，且今年将全面实现城市更新计划常态申报，并完成3批城市更新规划。今年2月初，深圳市规划和国土资源委员会对外公示今年第一批城市更新单元计划名单，6月2日，再次公示第二批城市更新单元计划名单，相关上市公司股价闻风上涨。
　　在《广东省国土资源工作“十二五”规划》中，佛山今年“三旧”改造的目标是13345公顷，为全省最多。早在2010年8月，佛山就出台了《佛山市三旧改造项目规划建设管理指导意见(试行)》，率先提出由政府主导和土地权属人自行改造相结合的“佛山模式”。去年，佛山以一号文的形式下发文件，鼓励加速推动“三旧”改造；今年3月，佛山市政府常务会议通过《关于加快推进“三旧”改造促进城市升级工作的意见》，将上述一号文执行期，由2013年底延长至2015年底，同时出台四个方面的政策加快推进“三旧”改造，配合城市升级三年行动计划。位于南海区的南海发展，其旗下的桂城水厂、污水处理厂搬迁在即，坊间预期将为公司带来不菲的土地补偿收入，大大提升公司的提资安全边际。
　　此外，东莞、湛江、江门等市也在近期出台了相关的政策或文件，对“三旧”改造工作提出了更高的要求。

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