八月中旬的一天汕头电视台和汕头报社各大报纸都针对龙湖区南碧埠生活市场近两千平方米建筑物“比土还便宜”的出租问题进行了报导。很快的没隔几天，南碧埠社区居委就组织人员对社区另外一片几十亩的集体开发用地使用权进行收回，该片土地及其上面建筑物出租年限已经到期有一段时间了，但还是被人为地非法占用。社区居委借力趁胜追击，打了一个漂亮仗，社区居民绝大部分都拍手叫好，做为网民我更想通过网络给“创文”点赞。
这一片刚收回使用权的集体开发用地位于市区黄河路与庐山路交界处东北角位置，面积有55亩左右。如下图所示，在2010年12月份出台的《汕头市中心城区陈厝合片区（旧村改造）控制性详细规划修编》中把该片集体待开发用地规划为为数不多的又非常难得的商业用地。
当然在庐山北路这一长达十几年的断头路没有打通之前这一区位优势是体现不出来的，现在断头路已经打通，正所谓路通财通，这一片刚收回使用权的集体待开发土地开发建设的时机也已经变得更加成熟。社区居民大多渴望改变落后的尴尬局面，渴望享受到“创文”带来的实惠。
其实早在2010年这一块55亩左右的集体用地连同黄河路北的25亩带状集体用地就捆绑在一起同某房地产开发公司进行过洽谈合作开发事宜，合同也已经签订，三旧改造政策也已经落实，审批也已经提交，但后来项目建设开发却不了了之，其中原因做为普通老百姓的我平时接触不到社区居委的事务也不是很清楚。
现在问题的重点是七年前签订的合同是否还有效？如果还有效那么开发商是否存在违规圈地、屯地的行为？因为根据“《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”所以要理清楚长达七年时间不开发建设到底是谁的责任，是哪一方违约了？
如果是开发商违约了那么只要通过法律途径就可以无偿收回这82.228亩集体土地使用权，重新找开发商进行开发建设，同时开发商先前缴纳的一千万定金也不必退还，这是受法律保护的。而反之如果是社区居委违约，那么也大可以通过法律途径解除合同，因为按照定金合同法规定“在定金合同中，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”也即是说除了要返还定金还要再额外赔付开发商一千万违约金即可终结合同。
一千万也许数字看起来很大，但在这82.228亩土地现在的市场价值同以前跟开发商洽谈的价格差价上却是值得赔付的。当年同样是陈厝合旧村改造项目的“凤凰城”在卖楼花时最低的楼价每平米在三千左右，而今天凤凰城的楼价每平米在八千左右。周边地段新建的大悦花园楼盘、御景江南楼盘等的楼价均价每平米都在一万左右。以更加简单的道理，七年前签订的合同这82.228亩土地其实是分成两部分谈的价格，分别是黄河庐山东北角土地约55亩，每亩折合200万元以及黄河路北带状土地约25亩，每亩折合280万元。为什么会有这样的差别呢？因为黄河路北带状土地是一整条近一公里的铺面用地，价值就要高于那55亩的住宅小区用地（注：洽谈合作开发时东北角这55土地还没有被规划部门定义为商业用地），但今天东北角这55亩商业用地的土地价值肯定是要高于黄河路北带状土地的，因为什么呢？就因为庐山北路打通了，就因为路对面的商业综合体已经在建设了，就因为以这个路口为中心点方圆1公里生活居住人口超过40万。当年黄河路北带状土地每亩都可以折合280万，那么今天这55亩商业用地的价格又得是多少？我们暂且以每亩多100万（应该是不止的）来计算，那55亩就是折合多出5500万，所以才说终止七年前的合同是利大于弊，就算拿出一千万来赔付原开发商又何妨。
如果能在区委区政府的关心指导下来帮忙定义开发这片集体用地我个人认为会比较理想一些。毕竟区政府上面的领导视野会看得更广一些，既然这片待开发集体用地被规划部门规划为商业用地，那么就要赋予她商业的色彩，而不应该倒退回普通住宅小区的命运。如果说宁和街是1.0版本的露天商业购物街，那么沿黄河路这近一公里的带状土地能否借机打造成2.0版本的室内商业购物街呢？一旦赋予了商业色彩那么黄河东就是一条新兴经济带，南碧埠社区也将受益最大，当然这是我的私心。
愿“创文”创出美好的未来。
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